Condominio: le spese di riscaldamento centralizzato in presenza di un sistema di contabilizzazione autonomo si pagano in base al consumo effettivo di ciascuna unita’ immobiliare
In una recentissima sentenza n. 28282/19 del 4 novembre 2019, la Seconda Sezione civile della Corte Suprema di Cassazione ha enunciato il seguente principio di diritto: “le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri operata, sebbene in parte, alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né possono a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio”.
In un condominio con riscaldamento centralizzato, dotato del sistema di contabilizzazione dei consumi effettivi di ciascuna unità immobiliare, le spese di riscaldamento devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato nell’ambito della singola unità immobiliare.
La materia dell’energia – e specificamente della prestazione energetica nell’ambito dell’edilizia e quindi dei condomini – è di competenza legislativa concorrente regionale [1], oltre ad essere disciplinata dalla normativa comunitaria[2] orientata alla creazione di edifici ad altissima prestazione energetica.
È proprio in attuazione della disciplina comunitaria (particolarmente attenta alle prestazioni energetiche negli edifici) che il legislatore nazionale, con il d.lgs. 4 luglio 2014 n. 102, in attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, ha previsto: a) l’obbligo di adozione del sistema di contabilizzazione diretta e termoregolazione del calore per tutti gli edifici ed i condomini con impianto di riscaldamento centralizzato, ovvero l’installazione di un sottocontatore per ciascuna unità immobiliare nel punto di diramazione dell’impianto interno dell’unità immobiliare, potendosi ricorrere a sistemi diversi (quali appunto i ripartitori per ogni singolo corpo scaldante) solo qualora l’installazione del sottocontatore per unità immobiliare- per ragioni tecniche e/o economiche – non fosse possibile e/o conveniente; b) il riparto delle spese di riscaldamento in base ai consumi effettivi di ciascuna unità immobiliare [3].
In questo quadro normativo di riferimento, secondo la Corte di Cassazione, il criterio legale di ripartizione delle spese di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, costituisce l’applicazione specifica del criterio generale previsto dall’art. 1123, comma 2, cod. civ., ossia del riparto in proporzione dell’uso[4].
L’adozione del sistema di termoregolazione e di contabilizzazione del calore – con il conseguente riparto delle spese di riscaldamento secondo il consumo effettivo di calore effettuato dal singolo condomino – è funzionale a collegare il vantaggio economico del risparmio energetico al patrimonio del singolo condomino che consuma minor energia. In altri termini il condomino che risparmia energia e consuma meno calore, paga di meno.
È nulla, secondo la Suprema Corte, la deliberazione con la quale l’assemblea condominiale decide di ripartire le spese di riscaldamento centralizzato in modo difforme dal criterio legale dell’effettivo consumo da parte di ciascun condominio, in quanto viola i criteri legali di ripartizione.
La Corte di Cassazione, esaminando la fattispecie all’esame nella quale il Condominio aveva deliberato la suddivisione delle spese di riscaldamento centralizzato con contabilizzatori di calore, tenendo conto anche di una delibera della Giunta regionale della Lombardia[5] (che aveva adottato un diverso criterio di riparto), ha aggiunto anche che la delibera assembleare è nulla, in quanto la delibera regionale, pur contenendo norme tecniche, è un atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio.
In definitiva, le spese di riscaldamento centralizzato con contabilizzatori di calore devono essere ripartite secondo il consumo effettivo di ciascuna unità immobiliare; criterio legale che non può essere derogato da un atto amministrativo.
Il criterio di ripartizione delle spese sulla base del valore millesimale delle singole unità immobiliari è applicabile solo in caso di mancanza di sistemi di contabilizzazione individuali del calore.
[1] Art. 118 Costituzione italiana
[2] Direttiva europea 2010/31/UE (EPBD recast – Energy Performance of Buildings Directive) in tema di prestazione energetica nell’edilizia con un significativo impatto nell’ambito della progettazione e costruzione di immobili. Pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale dell’Unione europea il 18 giugno 2010, la nuova direttiva abroga infatti la precedente 2002/91/CE (con effetto dal 1° febbraio 2012).
[3] Art. 9, comma 5, d.lgs. n. 102/2014, poi modificato dal d.lgs. n. 141/2016 ed infine dal d.lgs. 244/2016: “5. Per favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi delle medesime:” ………..b) nei condomini e negli edifici polifunzionali riforniti da una fonte di riscaldamento o raffreddamento centralizzata o da una rete di teleriscaldamento o da un sistema di fornitura centralizzato che alimenta una pluralità di edifici, è obbligatoria l’installazione entro il 31 dicembre 2016 a cura del proprietario, di sotto-contatori per misurare l’effettivo consumo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tecnicamente possibile, efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. L’efficienza in termini di costi può essere valutata con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. Eventuali casi di impossibilità tecnica alla installazione dei suddetti sistemi di contabilizzazione o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, devono essere riportati in apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato;c) nei casi in cui l’uso di sotto-contatori non sia tecnicamente possibile o non sia efficiente in termini di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali, per la misura del riscaldamento si ricorre, a cura dei medesimi soggetti di cui alla lettera b), all’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per quantificare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun corpo scaldante posto all’interno delle unità immobiliari dei condomini o degli edifici polifunzionali, secondo quanto previsto norme tecniche vigenti, salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi con riferimento alla metodologia indicata nella norma UNI EN 15459”
Già prima dell’introduzione dell’obbligo di cui al d.lgs. n. 102/2014, la legge 9 gennaio 1991 n. 10 aveva previsto la possibilità per i condomini privati di adottare i sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore con il riparto dei relativi oneri di riscaldamento e spese di gestione in base al consumo effettivamente registrato ; mentre era stata previsto un obbligo di progettazione – finalizzato al risparmio energetico – per quanto concerne gli edifici pubblici e gli edifici privati di nuova costruzione che dovevano essere progettati e realizzati in modo da consentire l’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare.
[4] Art. 1123, comma 2, cod. civ.: “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.
[5] Delibera Giunta regionale della Lombardia n. IX/2601 che afferma: “per la corretta suddivisione delle spese inerenti alla climatizzazione invernale e all’uso di acqua calda sanitaria, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo deve essere utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo percentuali concordate. La quota da suddividere in base ai millesimi di proprietà non potrà superare comunque il limite massimo del 50%”